发榜了！过去一年北京学区房涨幅大排名——东城篇

天价学区房，一直是家长心中绕不过去的伤痛。

北京平均只有6万多的均价，而某些小区却可以飙升到20万+！

只因它对口的小学是顶级学校。

虽然各区都在实施多校划片，同时推行教师轮岗制度，旨在实现教育的均衡化。

但是东西海的热度，一时半会却也降不下来，东西海朝的学区房这几年，总体上价格是跌宕起伏。

那过去这一年，哪些学区表现最好呢？

今天西瓜姐带大家分析东城区学区房的涨幅变化。

1、东城——跑赢大盘

东城：平均上涨7.3%，高于北京平均水平。

过去一年，与北京整体价格趋势保持一致，东城整体价格依然是上涨的，平均涨幅7.3%。

而同期北京平均涨幅只有4.4%，东城的表现远高于北京平均水平，可见东城学区的价值也是明显的。

一直以来东城以学区均衡被家长们所称道，相比于西城、海淀和朝阳，东城的普高率是全北京最高的。

表：北京各行政区2021年普高率

虽然东城高考的高分段不及西城和海淀，但是平均水平还是可以的，远超于其他行政区。

而且，相比于西城和海淀热门学区的价格，东城的房价是比较低的。

2、天永学区——涨幅最高

东城共有8个学区，过去一年各学区价格均上涨，但幅度差异性还是比较明显的。

表1：过去一年东城各学区价格涨幅

涨幅最好的是天永学区，这点应该出乎很多人的意料。

毕竟大家的认知中，天永是东城最弱的学区。

片区内最好的是一师附小和景泰小学。

一师附小是老崇文的重点小区，100%直升汇文南。

景泰则是定额（120人）去文汇南。

从各年幼升小结果来看，天永的学校名额非常充足，还会接收龙体的学生。

目前片区内老旧小区居多，所以学区的整体均价在东城最低，之前永定府，由于与二手房价格倒挂，开盘当日秒光，摇号“百里挑一”。

天永的房子都比较老，次新的小区只有中海紫御公馆，由于其稀缺性，过去两年涨幅超过了20%，从2020年初不足10万的均价上涨到现在12万元以上的水平。

而天永涨的最多，主要原因有以下两个方面：

1）天永的价格在东城最低，对于均价近10万的东城来说，这里是价格洼地。

2）东西城一直在强调学区水平的均衡，而天永明显低于其它学区的水平，按照均衡的发展目标，东城一直会加大对天永的扶持力度。

汇文和文汇都过来帮扶，在这里建立分校就是最好的证明。

3、小学价格涨幅排名

我们整理了东城部分小学的成交均价，并进行了对比分析。

表：主要小学价格变化涨幅

景泰小学——涨幅最高

景泰小学和一师附小是天永片区内最好的小学，小升初景泰小学有120人定额去文汇南，使其热度不断提高。

划片小区包括天坛南里、永定门东街这样的老小区，600万左右就可以买一套两居。

培新小学——龙体涨幅最高的小学

从学区水平来看，培新小学相比于府学小学、和平里四小是要弱一些，但是培新由于之前的房价比较低，加上该小学对口不少次新小区，居住属性强，所以涨幅高也是情理之中。

培新小学对口的次新小区，主要有保利蔷薇、天利园、新裕家园、幸福家园等，保利蔷薇的两居需要1200万左右。

府学胡同小学——“王者”安交

目前单价最高的府学胡同小学对口的学区房，单价13万+。

安交作为东城学区的王者，府学胡同小学是算是东城的最牛的两所小学之一，另外一所是史家小学。

划片小区都比较老，出房量比较多的小区有美术馆后街，建于1980年，共有19栋楼。

较新一点的小区有交道口东大街小区，建于2002年，小区共8栋楼，10层或者11层，目前均价超过了15万。

文汇小学——直升校热度高

这两年直升校热度上升，尤其是文汇中学的中考成绩这几年非常稳定，一直位居东城前三，所以文汇小学学区房价格上涨最多，也是预料之中。

成交量比较大的有，金世纪嘉园，建于2005年，经适房。京城仁合，建于2004年，京禧阁，建于2013年。丽水湾畔家园，建于2002年，远洋德邑，建于2003年，小户型大户型都有，上车比较容易。

体育馆路小学——龙体最弱的小学

体育馆路小学划片，老破小居多，包括法华南里、火桥北里、龙潭西里、天坛东里等，上世纪80、90年代左右的房子，单价总价都比较低，落户上车容易，所以现在的单价也只有8万多。

史家胡同小学——东城最牛小学

史家胡同小学，东城超级牛小，由于周边有协和医院，医务政保占据名额很多；

所以1911后买房的基本都上不了，被调剂到回民小学或者史家七条小学等， 这也影响了小学学区房的价格，其涨幅低于东城平均水平。

划片小区一部分为上世纪90年代之前的房子，成交量比较大的小区仓南胡同、南门仓胡同等。

建筑年代新一点的就是豆瓣胡同、南弓匠营胡同、朝阳门北小街和朝阳门南小街，建于2003年前后。

雍和宫小学——涨幅垫底

虽然是普小，但是由于9年一贯东直门中学，导致学校比较热门。

但是最近两年1911后调剂的非常多，导致很多人买了也上不了。

划片小区都是老小区，均建于1990年以前，面积一般不大，居住条件应该非常差。

像北新桥头条这样的小区，建于1984年，40多平都可以做成一套小两居，总价500多万。

周边基本上没有次新小区，加上买了未必上雍和宫小学，导致其价格在近一年内下跌。

4、总结及建议

1）总体来看，各小学划片小区均价涨幅差异性明显。这与当前的价格，买了房能否上这个小学，以及小学划片小区的品质等因素都有关系。

2）片区内各小学间的价格差距会减小。从2022年东城幼升小的结果来看，“多校划片”非常彻底，片区内多校没有规律可言！这样的结果导致在片区内，各小学学区房间的价格差距将逐渐拉小，更多会以居住品质来决定，学校的溢价会有降低的趋势。

3）东城未来的价格趋势。过去两年东城整体的房价上涨很多，多校划片让追求优质教育的家长望而却步，转战西城和海淀，对于东城学区房是有一定利空的，我们持续观察中。